전세계약(전세 보증금을 맡기고 거주하는 계약)은
한 번에 목돈이 오가는 만큼 계약서 한 줄, 확인서류 한 장이 평생 자산을 좌우합니다.
특히 30대 직장인이라면 사회 첫 자산을 지키는 것이 곧 미래 설계의 출발점이겠죠.
이 글에서는 전세사기를 피하기 위해 반드시 알아야 할 개념부터 8단계 체크리스트까지 한눈에 정리해 드립니다.
📚 개념 & 용어 정리
전세(傳貰)란?
– 집주인(임대인)에게 보증금만 맡기고 거주하는 한국 특유의 임대차 형태입니다.
– 월세가 없거나 소액 관리비만 내므로 주거비 예측이 쉽습니다.
주요 용어 3가지
▸ 임대인(집주인) · 임차인(세입자)
▸ 확정일자(계약 날짜 공증)
▸ 전세권 설정(등기부에 권리 등재)
이 세 가지를 정확히 이해해야 전세사기를 차단할 수 있습니다.
✔️ 왜 용어 이해가 중요한가?
부동산 서류는 법률 용어 투성이입니다.
뜻을 모르고 서명하면 향후 배당 순위(경매 시 돈 돌려받는 순서)에서 불리해지죠.
따라서 개념 숙지는 보증금 회수의 첫 단추입니다.
📝 단계별 체크리스트 8단계
아래 절차를 순서대로 진행하면 전세사기 위험을 대폭 줄일 수 있습니다.
- 1단계 | 매물 조사
임대인 주의: 주변 시세와 공시가격 점검.
임차인 주의: 실거래가·전세가율 비교 후 허위 매물 의심. - 2단계 | 등기부 등본 열람
임대인: 근저당·가압류 없는 ‘깨끗한 집’ 어필.
임차인: 소유자 일치·말소기준권리 확인. - 3단계 | 전입 가능일 확인
임대인: 기존 세입자 퇴거일 조율.
임차인: 전입·확정일자를 동일 날짜로 진행. - 4단계 | 계약금 지급
임대인: 대리 수령 시 위임장 준비.
임차인: 계좌 이체 기록으로 증빙 확보. - 5단계 | 계약서 작성
임대인: 등본 첨부·특약 명확화.
임차인: 면책성 특약(‘하자 책임 없음’) 거절. - 6단계 | 중도금·잔금
임대인: 잔금일 전 대출 실행 확인.
임차인: 잔금 당일 ‘재등기부’ 조회 필수. - 7단계 | 전입신고 + 확정일자
임대인: 임차인 전입 허용.
임차인: 동사무소 방문 → 두 절차 같은 날 완료. - 8단계 | 기록 보관
임대인·임차인 공통: 계약서·이체 내역·등기부 원본 5년 보관.
📄 계약서 핵심 조항 5가지
① 목적물 표시 – 주소·대지·전용면적 오기 확인
② 임대차 기간 – 2년 기본, 계약갱신요구권 명시
③ 보증금 & 지급일 – 금액·지급 회차·계좌 정보
④ 하자 책임 – 수리 범위·기간 설정 (예: 보일러)
⑤ 특약사항 – 반려동물·수선비 분담 등
임대인 주의: 특약은 임차인 동의 없인 효력 불안정.
임차인 주의: 보증금 반환기일 명확히 기재해 ‘지연 손해금’ 근거 확보.
💰 보증금 보호 절차
1) 확정일자 & 전입신고
두 절차를 같은 날 완료하면 대항력(경매 시 우선 변제 권리)을 얻게 됩니다.
2) 전세권 설정(등기)
추가 비용(등록세+인지세)이 들지만 보증금을 담보권처럼 확보할 수 있습니다.
3) 전세보증금 반환보증 가입
HUG·SGI·서울보증 등 기관이 있습니다.
임대인 동의 없어도 임차인이 신청 가능하니 가입 서둘러야 합니다.
❓ Q&A (3문 3답)
Q1. 확정일자를 놓치면 어떻게 되나요?
A. 대항력 상실로 경매 시 후순위로 밀립니다. 다음 날이라도 즉시 발급받으세요.
Q2. 임대인이 중도에 집을 팔겠다고 합니다. 보증금 괜찮을까요?
A. 새 집주인은 계약을 승계하므로 큰 문제는 없지만, 잔금일 재등기부 조회로 근저당 변동 여부를 반드시 확인하세요.
Q3. 전세권 등기는 꼭 해야 하나요?
A. 의무는 아니지만 보증보험 미가입·고액 전세라면 추천합니다. 담보권이 생겨 경매 시 최우선 변제를 받습니다.
📝 한눈에 정리
전세계약은 확정일자·전입·보증보험 3박자를 맞추면 안전합니다.
8단계 체크리스트를 순서 지켜 진행해 전세사기를 원천 봉쇄하세요!
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